‘노후계획도시정비 및 지원에 관한 특별법’이 지난달부터 시행에 들어간 데 이어 국토교통부가 22일 ‘1기 신도시 선도 지구 선정 계획’을 발표했다. 국토부 청사진에 따르면 분당·일산·평촌·중동·산본 등 수도권 1기 신도시에서 맨 처음 재건축을 시작하는 ‘선도 지구’가 최대 3만9000가구 선정된다. 1991년 입주한 1기 신도시에서 33년 만에 ‘재건축 1번 타자’를 선정하는 작업에 착수한 것이다. 올해 11월 선도 지구로 뽑히는 단지들은 2027년 착공, 2030년 입주를 목표로 재건축을 추진한다.

1기 신도시는 총 29만여 가구로, 서울시 전체 노후가구 수와 맞먹는다. 특별법에 따라 용적률 상향이 이뤄지면 대략 10만 가구를 더 지을 수 있다. 오세훈 시장의 서울시가 진행 중인 민간 재개발·재건축 활성화 등과 병행하면 수도권 주택난 해소에 숨통을 틀 수 있다. 서울의 주택 수요를 분산하는 효과도 크다. 특별법 적용 대상은 전국적으로 108곳이다. 이 중 1기 신도시 5곳을 제외하고 50여 곳이 내년까지 정비 기본 계획 수립에 들어간다. 용인 수원 안산 등 수도권은 물론 부산과 대전 같은 지방 광역시에서도 적극적이다. 1기 신도시의 재건축이 성공해야 후속 사업이 활성화되는 선순환을 이룰 수 있고 구도심 정비사업이 주택 공급의 젖줄이 될 수 있다는 긍정적 신호를 보낼 수 있을 것이다.

정부가 ‘2027년 착공, 2030년 입주 ’시간표를 내놓았지만 부동산시장은 복잡계여서 로드맵대로 되려면 많은 난관을 돌파해야 한다. 먼저 사업성이 현안으로 대두됐다. 최근 원자잿값과 인건비 등 상승으로 공사비가 치솟으면서 정비사업 곳곳이 몸살을 앓고 있다. 3~4년 전보다 50% 이상 공사비를 올려잡은 현장이 속출하면서다. 1기 신도시도 분당과 평촌은 일반분양으로 사업성 확보가 어느정도 가능하지만 나머지 3곳은 불확실성이 높아 사업 추진의 양극화가 우려된다. 공사비 급등으로 인한 분쟁과 공사 중단을 방치하면 주택공급 기반 자체가 흔들릴 수 있다. 지방자치단체와 지방공사, LH 등 공공의 중재기능을 고민해야 할 대목이다.

동시다발 재건축에 따른 난개발의 폐해를 막는 것도 큰 과제다. 주택 수만 늘고 공원, 학교, 교통 등 기반시설이 뒷받침되지 않으면 주거의 질은 더 악화될 뿐이다. 위로 높이 올라가는 고밀개발로 생긴 공간을 효율적으로 활용하는 스마트 재건축이 필요하다. 그런 의미에서 통합정비 참여 주택 단지, 도시 기능 활성화 등을 중시한 배점은 바람직하다. 가중치를 더 높여도 된다. 촘촘한 세입자 이주 대책도 ‘발등의 불’이다. 수도권 전체의 전세대란이 우려되는 만큼 이주단지 조성을 서둘러야 한다.