대장동 개발 과정에서의 각종 의혹이 점입가경이다. 2019년 경기연구원이 작성한 보고서를 분석해 현재상황에 대입시켜 보면 대장동 개발의 문제점 상당수 드러난다. 보고서는 공공과 금융프로젝트회사(PFV)의 합작형식으로 포장했지만 실제는 일부 관리회사들이 주도권을 행사하는 구조였다. 개발에 가장 큰 역할을 했던 곳들의 이익은 일부로 제한했고, 보통주를 독식한 화천대유 등 일부 관리회사들이 천문학적 개발이익을 독식했다. 경기연구원은 이렇게 포장된 대장동 개발 사업을 성남시의 성공사례로 소개하며 경기도에서도 이를 도입할 것을 주장하기도 했다.

보고서는 대장동 사업의 본질을 성남도시공사와 금융컨소시엄의 합작으로 파악했다. 자본이 부족한 지방공기업은 토지수용과 인허가 부담을 담당하고, 저리의 자금조달은 금융컨소시엄에 맡기는 구조다. 민관합작방식으로 분양가상한제를 피할 수 있었다는 점도 강조했다. 건설사를 배제시키면서 시공사 경쟁입찰이 가능해 공사비를 낮출 수 있다는 점도 장점으로 내세웠다. 보고서대로면 대장동 개발에서 화천대유와 SK증권의 지위는 각각 자산관리회사(AMC)와 자금관리사무수탁회사(FMC)에 불과했다.

하지만 받아간 배당은 화천대유 577억원, SK증권 3463억원이다. 특히 SK증권은 그나마 FMC 역할도 하지 않았다. 성남의 뜰 감사보고서를 보면 자금관리위탁계약은 하나자산신탁과 맺었다. SK증권은 천화동인1~7호의 자금이 특전금전신탁을 통해 투자되는 창구 역할만 했을 뿐이다. 천화동인1~7호에는 화천대유 등 대장동 개발에서 가장 많은 이익을 본 이들이 연관됐다.

시행사인 ‘성남의 뜰’은 화천대유와 자산관리위탁계약을 체결하면서 성남도시개발공사와 사업관리위탁계약을 맺는다. 자산관리와 처분 및 일반사무 처리를 위탁하는 내용이다.

성남시는 대장동 개발에서 5503억원의 공공개발 이익을 환원했다고 주장한다. 하지만 내역을 따져보면 실속이 없다. 애초 대장동과 결합개발이 추진되다 해제된 제1공단이 공원화 된 가치가 2561억원이다. 시행사인 성남의 뜰 1차 배당에서 조성비를 사업비로 부담하는 방식이다. 지하주차장 건설비용 200억원까지 합하면 2761억원이다.

그런데 제1공단은 애초 아파트·주상복합건물을 지을 수 있도록 용도가 변경됐다가 이재명 경기지사 취임 이후 공원화가 추진되면서 행정소송 등 각종 분쟁이 벌어졌다. 성남시는 대장동은 친환경 주거단지로, 수정구 신흥동 소재 제1공단은 여가 휴식 공간 구성하는데 이 시장의 구상이었다. 그런데 시행사의 요청으로 결합이 해제된다. 해제되지 않았다면 각종 분쟁으로 사업이 차질을 빚었을 수도 있다. 하지만 지자체장 권한으로 결합이 해제되면서 대장동 개발은 홀가분하게 진행될 수 있었다. 성남의 뜰 입장에서는 어차피 공원을 만들 땅에 공원만 지어주면 됐다. 성남시는 이 공원을 개발이익 환수로 봤다.

성남시는 또 대장동 개발과정에서 건설된 터널과 도로, 배수지 등 기반시설을 시가 소유하게 됐다며 개발이익 환수로 간주했다. 현금화가 어려운 자산들이다. 성남시가 성남의 뜰에서 유일하게 배당 받은 것은 임대아파트가 지어질 A10블록 뿐이다. 성남도시공사는 임대아파트를 받는 대신 1822억원의 현금을 받았다.

성남도시공사의 배당은 개발 시작 전 주주간 협약으로 이미 확정됐었다. 분양이 성공하면 훨씬 더 많은 이익이 발생할 수도 있지만 성남공사의 몫은 일찌감치 제한됐던 셈이다. 결국 막대한 개발이익이 보통주 주주라는 이유로 관리회사에 불과한 화천대유와 SK증권으로 배당됐다.

한편 경기연구원 보고서는 사업주체간 각종 협약을 관리한 법률전문가의 역할을 강조했다. 실제 성남공사에는 천화동인 4호 소유주이자 화천대유의 초기 투자금 마련에 핵심 역할을 한 남욱 변호사 소개로 정 모 변호사가 입사해 대장동 개발 건을 맡았다.